갭투자 뜻 장점 위험성

갭투자 뜻 장점 위험성에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

갭투자 뜻

갭투자는 쉽게 얘기해서 시세 차익을 목적으로 주택(일반적으로 아파트)의 매매 가격과 전세금과의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매수하거나 매수와 동시에 전세 세입자를 구해서 전세금으로 매수 대금을 지불하는 투자 방식입니다.

예를 들어, 매매 가격이 10억 원인 아파트에 전세 세입자가 전세금 7억 원을 내고 입주해 있다면, 매수 대금 10억 원에서 전세금 7억 원을 제외한 3억 원을 투자함으로 10억 원짜리 집을 소유하는 방식입니다.

갭투자는 2010년대에 전세가율이 폭등하며 매매와 전세의 가격 차이가 줄어들고, 대출 규제가 완화되면서 각광받기 시작했습니다.

본격적인 갭투자는 2013년 전후로 발생하기 시작했으며, 2015년에 들어서부터 본격적으로 유행하면서 특히 젊은 층들 사이에서 갭투자를 통하여 내 집 마련 또는 시세 차익을 노리고 투자를 많이 진행하였습니다.

특히, 정부에서 2017년 12월 임대주택 등록 활성화방안을 발표함에 따라 갭투자는 부동산 투자의 대세로 떠올랐고, 갭투자 비율이 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 3배 가까이 상승하였습니다.

 

 

갭투자 장점

갭투자는 세 가지 장점을 갖고 있습니다.

첫째, 적은 비용으로 투자가 가능합니다. 서두에 말씀드린 대로, 매수 금액과 전세금액의 차액이 작은 주택이나 아파트에 대해 차액만 지불하고 투자하는 개념이기 때문에 정상적으로 주택을 매수하는 비용에 비해서 훨씬 적은 금액으로 투자를 진행할 수 있습니다.

둘째, 부동산 상승기에는 전세 계약이 종료되면 전세금을 올려 받을 수 있습니다. 예를 들어, 매매가가 10억 원이고, 전세금이 7억 원인 아파트에 갭투자를 했는데, 전세금이 상승해서 8억 원이 되면, 1억 정도 여유 자금이 발생하고 이 여유 자금으로 다른 곳에 투자할 여력이 생깁니다.

셋째, 매매 가격이 오르면 시세 차익을 레버리지로 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 내 집 마련을 위해 실거주 목적으로 10억 원에 주택을 매수한 사람과 동일 주택을 갭투자로 전세금 8억을 끼고 2억 원에 매수한 사람이 있다고 가정해 보겠습니다.

해당 주택 매매가격이 10% 상승하여 11억 원이 되면 실거주 목적으로 10억 원에 주택을 매수한 사람의 투자 수익률은 10%입니다. 하지만, 갭투자를 진행한 투자자의 투자수익률은 무려 50%입니다. 이처럼, 갭투자는 레버리지 투자의 개념을 갖고 있습니다.

 

갭투자 위험성

갭투자는 장점이 많지만 위험한 투자이기 때문에 신중하게 접근하셔야 합니다. 갭투자에는 크게 두 가지 위험성이 존재합니다.

첫째, 전세 세입자를 구하지 못할 위험성입니다. 즉, 갭투자한 주택이나 아파트 인근에 대규모 입주 등으로 인한 전세 가격 하락 또는 전체적인 전세 시장의 침체 등으로 기존 전세금으로 전세 세입자를 구하지 못하는 경우입니다. 이 경우, 갭투자자는 전세 세입자에게 하락한 전세금만큼 돌려주어야 하며, 최악의 경우 전세 세입자를 구하지 못해 공실로 놓거나, 전세금을 감당하지 못하고 매수 가격보다 낮은 가격에 매도함으로 큰 손실을 볼 수 있습니다.

둘째, 집값이 하락하는 경우입니다. 이 경우 자신의 자산 가치가 하락할 뿐만 아니라, 원하는 때에 원하는 가격에 매도하기가 어려워지면서 큰 투자 손실을 볼 수 있습니다.

갭투자는 부동산 상승기에는 레버리지를 통해 투자 수익을 극대화할 수 있는 좋은 투자방법이지만 부동산 하락기에는 역전세 등의 위험성이 큰 투자 방법입니다.

역전세는 갭투자로 매수한 주택 또는 아파트 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 것을 의미합니다.

이 경우, 세입자는 큰 피해를 받을 수 있으며, 갭투자자 역시 경제적 손실과 도의적 책임에서 자유로울 수 없습니다.

 

역전세 위험 최소화 방법

위에서 갭투자와 역전세의 위험성에 대해 알아보았는데, 이번에는 역전세 위험을 최소화 하는 방법을 알아보겠습니다.

만약 본인이 전세를 구한다면, 현재 매매가 시세 대비 전세가 및 주택담보대출 금액을 반드시 확인하셔서 전세가+주택담보대출 비중이 매매가의 70%가 넘어가는 주택에 대해서는 전세 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

대부분의 갭투자를 하신 분들은 따로 전세금을 세입자에게 줄 수 있는 여력이 없기 때문에 기존 세입자의 전세 계약이 만료되면 신규 세입자에게 전세금을 받아서 기존 세입자에게 전세금을 돌려드려야 하는데, 부동산 하락기가 찾아온다면 전세금 하락으로 인하여 기존 세입자는 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

특히, 빌라의 경우 아파트와 비교해서 정확한 매매나 전세 시세가 정해진 것이 없기 때문에 집주인이 전세금을 높게 받는다거나, 향후 신규 세입자를 구하기 어려운 경우가 발생할 수 있으며, 최악의 경우 역전세로 인해 전세 사기를 당할 수 있기 때문에 신축에 살고 싶은 마음에 덜컥 신축 빌라를 전세 계약하시는 것은 지양하시기 바랍니다.

이상으로 갭투자 뜻 장점 위험성에 대해 자세히 알아보았습니다.

 

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